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房屋转租，出现纠纷怎么办

　　案件背景

　　原告钱某与被告赵某于1999年10月15日签订了一份房屋租赁合同。合同约定钱某将其位于青年路128号建筑面积计300平方米的2间临街商业门面房出租给赵某开设眼镜城。租期从2000年1月1日开始到2014年12月31日终止。合同对租金数额约定为每平方米每月10元，赵某按月支付租金，连续拖欠2个月以上钱某有权终止合同。并对违约责任、合同的变更及解除作了规定。同年12月18日，钱某出具授权书一份，明确将合同约定的第2间门面房的出租权授予赵某，授权期限自2000年1月1日至自2014年12月31日止。钱某在指定的时间将房屋交付了赵某。赵某后与刘某又订立一份转租合同，商定由刘某承租第二间门面房经营服装。双方对合同有关条款进行了约定，其中租赁期限为2000年6月31日至2014年12月31日。赵某依约将该门面房交付后，刘某经装修后开始营业。2002年1月，赵某因其朋友未能按时向他归还借款，造成流动资金紧张，因此持续拖欠钱某2个月房租，钱某催要未果，于是在2002年4月向法院起诉，要求赵某承担违约责任并解除与赵某的房屋出租合同关系。

　　焦点A

　　本案虽是原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，但本案处理结果与和该合同有重要牵连的房屋转租合同的一方当事人刘某有法律上的利害关系。在本案的诉讼程序方面，法律有何特定的安排？

　　律师：

　　从表面上看，本案仅是原告与被告之间的房屋出租合同纠纷，诉讼主体仅限于原告及被告。可实际上，房屋出租合同的处理结果将涉及到第三方即房屋转租合同一方当事人刘某在法律上的重大利益，刘某当然不能对自身利益受损坐视不管，但赵钱两方的讼诉关系能否让刘某参与呢？

　　针对类似情况，《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定的第三人制度专门作了安排。该条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的第三人虽无独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人有当事人的权利和义务。”本案中由于第三人没有申请参加诉讼，故应由人民法院通知第三人刘某参加诉讼。

　　焦点B

　　被告赵某因无关的第三方的原因不能如约交付房租，但主观无过错，是否承担违约责任？原告可否据此解除合同？

　　律师：

　　合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利、义务关系的协议。合同一经签订并生效后，对合同当事人均有法律约束力。各方应严格遵守合同的约定，依法履行自己的义务，确保对方订立合同的目的得以实现。任何一方不履行或不适当履行自己的义务，应当承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》对违约责任采取的是严格责任原则。当事人非因不可抗力，只要有违约行为就应承担违约责任。如系因第三方的原因，造成不能履行或不适当履行自己的义务，违约方可以另向第三方主张权利。因此，被告应当向原告承担约定的违约责任。另根据合同的约定，被告拖欠2个月房租，原告可以终止合同。现被告拖欠2个月房租，已经构成对合同根本义务的违反，符合约定解除合同的条件。而且被告资金紧张，也无力继续履行合同，解除双方的合同关系，有助于保护原告的合法权益。故原告可以解除合同，被告应向原告承担违约责任并返还房屋。原告的主张应当得到法律的支持。

　　焦点C

　　出租合同解除后，转租合同如何处理？

　　律师：

　　对此，法律尚无明文规定。但并不意味依法无法处理。现代立法的价值取向，已从保护静的财产所有关系转向保护动的财产流转关系。故交易安全的秩序为法律所关注与保护。否则，整个社会经济秩序将会混乱。本案的第三人与持原告授权书的被告订立合同，可以认为是经过原告的同意。第三人依法取得了租赁权，主观无任何过错。出于对法律的信赖而依诚实信用的原则所从事的交易行为不应受到法律的否定。依该行为取得的相关权利应受保护。故第三人刘某所取得的租赁权应对出租人的所有权具有约束力。尽管出租人、承租人之间有连续拖欠2个月以上房租，出租人有权终止合同的约定，但该约定只能在出租人、承租人之间生效，不能对抗善意的次承租人刘某。如果不依法保护善意的次承租人刘某的租赁权，次承租人的利益将无端受损，这对次承租人是极不公平的，也不符合民法的公平原则。综上，应对次承租人的租赁权加以保护，由出租人承接原承租人的权利、义务，继续与次承租人履行原转租合同。合同主体应当改为出租人和次承租人。如此处理，可以展示法律在调整社会经济生活中的理性和智慧，符合各方当初订立合同的目的和现实的利益。