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焦维林诉大连利达房地产开发公司和大连气体公司房屋纠纷案

原告：焦维林

被告：大连利达房地产开发公司和大连气体公司

案情：

1997年12月16日，大连消费者焦维林与大连利达房地产开发公司（现更名为大连艺鹭锋房屋开发公司）签订了商品房销售合同，合同约定，焦维林购买利达公司出售的坐落于沙河口区春柳街珍珠巷的商品房一套，房价款为21万余元，房屋产权归焦维林。

　　当焦维林到大连市房地产交易市场办理合同登记时，方知该房是利达公司与大连气体公司的“联建房”，产权归大连气体公司所有。他还得知，该房工程质量并非利达公司在售房合同中填写的“优质工程”，仅为“合格”。同时，由于利达公司不能提供《土地使用证》和《商品房销售许可证》，市房地产交易市场拒绝为焦维林办理合同登记手续。

　　其后，大连气体公司以产权为其所有为由上门向焦维林收房租。原告焦维林又到利达公司交涉，被告知如果每平方米再交40元，就可以办理产权证。

　　然而，与原告焦维林有相同遭遇的邻居马慧萍，按利达公司的要求，每平方米补交40元后，领到一本蓝皮加盖“私有”印章的“产权证”，拿着这个“产权证”到大连市房地产交易市场作产权登记时，工作人员告之，这是一本房屋租赁合同，以此充当所谓产权证是无效的。

1999年6月，焦维林在与利达公司交涉未果的情况下，向法院提起诉讼。

原告诉称：被告利达公司故意隐瞒事实真相，诱导消费者签订商品房销售合同购买其以假充真、以次充好的“问题房”，其行为已构成了欺诈。故要求判定双方的合同无效，并按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条，判决利达公司作出双倍赔偿。

一审判决结果：

1993年3月12日，利达公司与大连气体公司签订了改造险房、低洼居民区的联建协议。但利达公司并没有取得商品房销售许可证和房屋产权证，便与原告焦维林签订商品房销售合同。同时，大连市质检部门对该房屋质量的评定是“合格工程”，而利达公司却在合同中以“优质”商品房销售给原告。

　　故法院支持原告焦维林的诉讼请求，判定被告利达公司的行为已构成欺诈，该商品房销售合同无效，并判令利达公司以及土地所有人大连气体公司对消费者进行双倍赔偿。

　　利达公司及气体公司不服一审判决，上诉到大连市中级人民法院。

　　中院在两次庭审后，作出“撤销一审判决，发回重审”的判决，理由是，“一审判决事实不清，适用法律不当”。随后，沙河口区法院在重审后的判决书中，重新认定了双方合同的有效性。

重审判决结果：

原告焦维林所购房屋是大连市气体公司与利达公司的联建房屋，被告气体公司已经取得该处楼房的房产执照，是该楼的所有权人，利达公司出售该房屋时，不需要领取商品房销售许可证。在签订合同时，双方均应知道所买卖住房的质量，在《商品房销售合同》中将该房质量写为“优”，既不符合事实，也有失信用，但是这一不当行为并未给原告实际使用和被告利达公司出售造成损害。依照《民法通则》第106条判决：原告焦维林要求双倍返还购房款及各项费用的诉讼请求无理，法院不予支持。

法理分析：

近年来，消费者因购买商品房与房地产开发公司发生的纠纷越来越多，但消费者主张房地产开发公司进行欺诈而要求双倍赔偿的情况并不多见。本案在事实认定及法律适用上均有一定程度上的判例意义。本案的争议在于： 天安公司的行为构成欺诈

所谓欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。从本案来看，毕卫军与天安公司订立的合同确属因欺诈而订立的。理由如下：

第一， 天安公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。所谓欺诈故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的，会使对方陷入错误认识，而希望或放任这种结果发生。本案中天安公司明知其宣传材料与实际设计不符，这一点从天安公司所述的“从未对设计进行任何修改”的答辩中可以明确看出；既然设计从未修改，那么宣传材料所介绍的三面临窗全封闭的空中花园必然是虚假的。天安公司明知宣传材料虚假却故意隐瞒所谓空中花园是四周由栏杆围绕而成全开放式露台的真实情况，以虚假的宣传材料销售房屋，其欺诈故意是明显的。

第二， 毕卫军因受欺诈而做出错误的意思表示。由于天安公司的欺诈行为，使毕卫军误以为天安公司所出售的房屋确实与宣传材料图片介绍一致的空中花园，基于这种优越舒适的居住环境，毕卫军才决定购买。换言之．如果没有天安公司的欺诈行为，毕卫军是不会购买此房的。可见，天安公司的欺诈行为与毕卫军的购房行为是存在着因果关系的。

第三， 双方补签购房合同中关于“本合同构成双方关于买卖该房产的全部协议内容，并取代之前的一切资料提供”的规定并不能免除天安公司的欺诈行为。因此毕卫军是依据天安公司提供的宣传材料购买房屋并支付购房款的，即当时购房依据的是宣传材料而非合同，应以宣传材料所载明内容为准。毕卫军付款五个月后天安公司与之补签合同，其行为本身就违反有关规定，这里姑且不论，此时天安公司如想修改宣传材料 所载内容，应明示毕卫军并征询其意见，但天安公司并末告知毕卫军房屋结构有变动，且在合同中也未有空中花园宣传结构的说明，因此只能视为空中花园立体结构如同宣传材料载明的内容，在这种情况下，合同内容取代之前资料的规定对毕卫军是没有效力的。而且这种规定本身就是房产开发商逃避责任的一种方式。综上所述，天安公司实施了欺诈行为。 本案适用我国《消费者权益保护法》第四十九条关于惩罚性赔偿规定

如前所述，天安公司行为构成欺诈，因欺诈行为而订立的合同应认定无效。但对于无效合同给毕卫军所造成的损失应采取什么赔偿原则?与上述第二个问题相联系，有人主张适用《民法通则》按实际损失进行赔偿，有人主张适用《消费者权益保护法》进行惩罚性赔偿。我们认为，依照民法理论损害赔偿的范围以受害人的实际损失为限，而惩罚性赔偿则不仅要赔偿受害人实际损失，还要增加一定的赔偿金额。《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。这一规定充分体现了对消费者的特殊保护。因此，对经营者经营商品活动所实施的欺诈行为应适用惩罚性赔偿金制度。同时，第四十九条规定对消费者来说，为任意性规定，主张经营者承担惩罚性赔偿责任的权利在消费者一方。根据民事权利特点，消费者可以主张这一权利，也可以放弃这一权利，但一经提出，经营者则必须按照消费者的要求进行赔偿。本案中毕卫军将双倍返还作为一项诉讼请求提出，法院应予支持。